物业丨格力物业:随鲁君四“脱缰”

本文来自微信公众号“中国房地产报”

文|兰戈

自开年来,格力地产系就话题不断。

在董事长鲁君四被立案调查后,格力地产控股的物业公司——珠海格力地产物业服务股份有限公司(下简称“格力物业”)迎来高管“换血”。

1月27日,格力物业发布公告称,张筱雯女士因工作变动原因不再担任公司董事长,公司第二届董事会第十次会议选举陈轶峰先生为公司董事长。

1月8日,格力物业就曾在发布董事、高级管理人员任命公告时表示,因工作变动原因,张筱雯自2021年1月7日及1月26日起分别不再担任公司总经理及董事长;副总经理吴思建、董事陈莉自2021年1月7日起不再担任原有职务;聘任陈轶峰为公司总经理、范晓菁为公司副总经理、邓石成为公司副总经理,上述任职期限至第二届董事会届满为止,自2021年1月7日起生效。

值得注意的是,张筱雯等高管原定任职终止日期为2021年11月11日,在距任期届满还差10个月之际被“换血”也引发猜测。

业绩增长乏力

资料显示,2009年2月,格力地产全资子公司格力房产,出资成立了格力物业。成立初期,格力物业以母公司的项目为起点,从格力地产旗下承接住宅和商业项目,提供管理服务。

2015年,格力地产从格力集团独立出来,格力物业也随着地产一起离开。同年,格力物业两次增资,注册资本从500万元增加到1000万元。企业性质也从“法人独资”变更为“其他股份有限公司(非上市)”。

彼时,格力物业前5大客户全部为格力地产系:格力香樟、格力广场一期A区、格力广场一期B区、格力海岸、格力广场三期。2015年前10个月给公司带来的收入为1874万,占公司营业收入的82%。

由于格力地产本身的地产项目有限,格力物业的业绩就遭遇了增长乏力的境遇。

数据显示,2013年、2014年、2015年1-10月,公司营业收入分别为2183.57万元、2155.8万元、2275.75万元;其中住宅管理费作为主业,产生的管理费分别占总营收比重的66.97%、74.52%、71.72%。

为了更好的发展,2016年5月31日,格力物业正式挂牌新三板。

遗憾的是,挂牌新三板四年后,格力物业仍被业内诟病规模过小,因此基本没有转板上市的可能性。

再看挂牌后的业绩变化,2017年—2019年营收分别为5575万元、7058万元和7932万元,同比增长则为33.92%、26.61%、12.38%。在2020年上半年,格力物业的收入为3629万元,较2019年同期,增长仅为2.42%。

也就是说,虽然收入较此前有大幅度的攀升,但增速在逐年下滑。

同时,2017年、2018年、2019年和2020年上半年,格力物业净利润分别是139万元、120万元、263万元和218万元,净利率同比增长分别为2.5%、1.7%、3.3%和6%。远低于行业的平均净利率。

显然,这样的业绩表现并不能带动股票交易。上市至今,格力物业的股票一直显示无交易信息。

传出分拆物业板块上市风声近一年之后,终于在1月向港交所正式递交招股书。

招股书显示,成立已超15年时间的格力物业是典型的“蚊型物企”。截至2020年9月30日,其总合约建筑面积为2310万平方米,在管总建筑面积为1620万平方米,体量规模在已上市的物企中处于末流。目前,色生活业务涵盖19个城市,其中14个位于长江三角洲。

二换董事长背后

针对格力物业的业绩问题,记者采访了物业研究专家金永宏。

金永宏表示,造成业绩增长乏力可能有两个方面的因素:第一、格力地产移交的项目有变化。如果项目移交变少增速就会变小。第二、市场拓展方面可能没做,或者拓展面积比较小,没有数据的情况下也不能揣测。

“利润维度上比较简单。因为经营管理成本会不断增加,在这个过程中,增收节支这两方面没有做好的话,利润就会出现大额的变化。但从格力物业的数据来看额度并不大,这类百万级的变化,多几个人少几个人就出现了。”

数据显示,2017年—2020年上半年,格力物业支付给职工以及为职工支付的现金分别为3157.49万元、4016.2万元、4325.34万元和2097.63万元。

通常来看,人事的变动,往往以业绩为导向。

正如4年前,张筱雯接棒陈济涛担任格力物业董事长和总经理职位时一样。

在新三板挂牌刚过半年,格力物业便发公告称董事会于2016年12月20日收到董事长、法定代表人、总经理陈济涛递交的辞职报告。2016年12月21日审议并通过:陈济涛辞去公司董事长、法定代表人及总经理职务。董事会同意选举张筱雯为公司董事,并提交公司2017年第一次临时股东大会进行审议。董事会同意免去陈济涛总经理职务,任命张筱雯为公司总经理,任期自本次董事会会议审议通过之日起至本届董事会任期届满。

相同的是,陈济涛、张筱雯均不持有格力物业股份。

此次距离第二届任期截止还有十个月,张筱雯辞任董事长由陈轶峰接棒的情形也与4年前相似,都是格力物业处于变化之际。

格力物业并没有过多透露此时更换管理层的原因,业界则多猜测“与格力地产的负面有关。”

2020年12月30日晚,格力地产发布一则公告称,公司董事长鲁君四因其涉嫌证券市场内幕交易违法行为,被立案调查。

因为此事,格力地产与珠海免税的重组也存在诸多变数。

多领域“蹭热点”

实际上,格力物业的现状与母公司格力地产不无关系。

由于格力物业目前主要做母公司旗下物业项目,格力地产的经营状况和一举一动都直接影响着格力物业。

业绩方面,2016年-2019年,格力地产的营收从31.2亿元缓慢爬升至41.9亿元,净利润还出现萎缩,从6.01亿元降至5.26亿元。资产负债率则逐年攀升,从72.10%上升至75.92%。

从格力地产2019年披露的土储情况看,规模也较小,其待开发土储仅分布在珠海与重庆,共计约48.48万平方米。

值得注意的是,格力地产的房地产主业营收自2017年以来已经连续三年下滑,房地产主业占公司营收的占比也从2017年的94.82%降至2019年的55.9%。

如今的格力地产更多的将未来寄托在火热的概念和风口上。

鲁君四曾在2016年公开表示:“格力地产已不是传统的房地产商,未来将变为城市综合运营商和资本管理者,时机成熟时,格力地产或将改名。”

目前,鲁君四所说的时机仍未成熟。

据介绍,除房产外,格力地产的业务范围还覆盖了口岸、海洋、金融、教育、旅游、酒店、农业等多个领域。但收入大头依然是房地产,其他占比较大的仅有受托开发项目收入和渔获销售收入两项,2019年年底占总收入比例分别为31%和8%。

虽然多元化业务难见起色,“江湖”上却少不了格力地产的传说。

2020年初新冠暴发,医疗卫生概念股成为资本市场热点。同年2月10日,格力地产与珠海微创科技、珠海医凯电子等企业合资成立了“高格医疗”,次日股票高开大涨。由于“高格医疗” 不具有相关医疗出口资质,随后引来上交所问询。

5月10日,格力地产公告宣布其子公司珠海保联协议受让收购上海科华生物18.63%的股份,成为科华生物第一大股东,加码生物医药大健康产业。

5月11日起格力地产停牌,期间发布定增预案,拟向珠海市国资委、城建集团发行股份并支付现金,购买其持有的免税集团 100%股权。5月25日复牌后格力地产连续8个涨停,股价轻松突破6.78元大关。

“蹭热点”带来的好处似乎比深耕地产业务来得快太多。

直到12月30日,格力地产发布公告称,该公司董事长鲁君四因涉嫌证券市场内幕交易违法行为,遭到证监会立案调查。

好在一切还没成埃落定。

2021年1月27日,格力地产官方微信发布消息称,珠海市免税企业集团有限公司党委书记、董事长,格力地产股份有限公司创始人、董事长鲁君四到项目一线指导节前防疫及生产经营工作的消息。

这是2020年12月被证监会立案调查后,鲁君四首次公开亮相。

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